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一二手房价格倒挂背后真相是什么?

时间:2018-06-28 10:04:40

自2018年一季度以来,全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的迹象,这与当地新房市场形成了鲜明对比。

据监测数据显示,北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5.8万多套二手房,环比4月份增长约17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场最好的时候,这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。

自去年北京“3·17新政”出台后,许多城市先后跟进,这对各城的市场需求形成了很大压力,而在经过了一年多缓冲,投机需求已被逐步抑制,但自住需求却在现实的要求下开始重新入市。不过,在政策的干预下,二手房市场恢复到正常交易水平后,市场就难有继续上升空间。

从目前情况看,二手房市场开始升温,新房市场却继续成交冷淡,并且还呈现一、二手房价格倒挂的情况。例如北京二手房目前的均价在5万元-6万元/平方米左右,新房均价则只有4万元/平方米左右。

资料还显示,西安、长沙新房及二手房的价差明显。根据中国房地产业协会发布的中国房价行情数据,西安5月新房均价比当月二手房低了1995元/平方米,而长沙则低了1304元/平方米。

正因为新房和二手房价格严重倒挂,最近才会出现二大奇怪现象。一个是各地纷纷推出摇号购房,最盛大的要数杭州七万人抢一千五百套新房源庞大的选房现场。

在很多人看来,摇号购房只要中签,就可以购置新房,而新房价格要比二手房便宜许多,那肯定是买到即是赚到。于是连98岁的杭州老奶奶都参与到新房摇号的队伍中来。

另一个是,西安、长沙、杭州近期相继出台暂停企业单位购买住房的政策,如果说,住房供应中最大的客群是家庭或个人的话,部分企业也是开发商不可忽视的“大客户”。

这些企业为啥要参与摇号购房?这其中既有企业购房可绕开限售政策,短期内获得较大盈利,也有一二手房价格倒挂,这么明显的赚钱空间摆在这里,对于企业而言这样的差价不赚白不赚。

现在问题来了,为什么各地会出现一二手房价格严重倒挂的问题呢?对此,我认为主要原因有几个方面:

首先,一些地方政府对开发商的新开楼盘进行限价,政府规定新房开盘价格不得超过周边的二手房均价,否则当地政府就不给开发商颁发商品房预售许可证。那么开发商只能在政府的限价令的监督下售房,而周边二手房价又不受政府的控制,所以一二手房价格出现倒挂也就不奇怪了。

再者,像上海、北京等一二线城市,市中心的土地都已经基本售磬,能够出让的只有比较偏远的地区。比如,北京新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格自然较市中心的二手房更低。

最后,相对于二手房价格,新房价格更有利于地方政府进行调控。也就是说,地方政府要调控二手房价格是不能直接干预售价的,但是调控新房价格,地方政府是可以通过行政的各种手段干预价格。

总结一下,各地发生的新房和二手价格倒挂现象,既有新房多处于偏远郊区,市中心多数是二手房,这样存在价差是难免的。也有新房与二手房调控的难易度不同,新房较二手房容易受到调控影响。当然更有地方政府直接限制开发商新盘售价的结果。

而我们认为,新房与二手房价格也不一定非要合并但是政府调控新房价格的方式还需商榷,应避免新房与二手房价格倒挂拉得过大,从而激发投机炒房现象的重新抬头,这样房地产调控的效果适得其反。

来源:   作者:   编辑: admin
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