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关注长沙楼市政策,精细化差别化调控将成为未来趋势

时间:2018-06-28 10:16:42

长沙市从2017年起在调控房价上可以说是大动作频出,“3·18”、“5·20”、“9·23”三次重拳出击,让曾经在2011年领涨全国的长沙房价如今保持了一个较为稳定的态势。

笔者认为,长沙房价调控之所以比较成功,逐步让住房回归居住属性,投机机会逐渐减少,是在于合理平衡了“限制”与“优先”的关系,实行差别化调控。

长沙对于购房的“限制”在于,在本市购买商品住房,取得不动产权证书三年后才可上市交易;本市个人家庭和集体户个人且在本市无住房的,限购一套商品住房,而对于已有一套商品住房的,只有在不动产权证书满三年后,才可购买第二套商品住房;对于在本市无住房的非本市户籍家庭,凭在长沙市连续缴纳二十四个月以上个人所得税或社会保险等证明才可获得购房资格,并且限购1套。

如今,大多数的消费者心中都有一个锚定效应,感觉房价一定会上涨,投资房产一定不会亏本,所以不管自己是否有相应的住房需求,都会选择将多余的资金投入房地产投资,这样能实现自己资产的保值增值。但是,大量的非居住需求促使房价远远偏离了最初的需求供给平衡点,推高了房价,让房屋距离它的使用价值越来越远。

长沙的限制政策从制度上严格要求每一个个人限购一套商品房,只有在第一套取得证书三年后才可购买第二套,这就使得房地产无法再成为这部分人的投资标的,只可用作满足居住,有效的打击了投机团体,扼杀了他们想要投资房产,炒高房价赚取价差的愿望。

而在严格限购的同时,对于刚需群体,却是提供了非常大的优待,要求他们先上车。长沙明确要求以下几类人群可以优先配售限价房,其中包括年满60周岁以上的孤寡老人,低保无房户,成员有重大疾病的家庭。这都体现了政府对于特殊群体的照顾。

同时,长沙对于人才的重视也值得各个新兴城市学习。专科及专科以上可以长沙零门槛购首套房,本科生则可以零门槛落户长沙后连续享受两年的工作补贴,而如果是硕士或者博士在长沙工作,则可以享受到首套房补贴三万和六万,同时连续两年补贴1万和1.5万。

笔者认为,当前房地产市场的供不应求,并不是整体供给难以满足整体需求,而是存在结构性问题,真正的刚性需求没有被满足,而本就稀缺的供给又被投资性需求所占据。

长沙对于刚需人群的优待,能够强制的为刚性需求提供供给,以满足刚需为第一目的。市场是竞争的,同样也是逐利的。刚需人群大多数需要公积金,低息贷款等等方式才能够支付房价,但是现在的现实是,开发商为了追求资金快速回笼,短期快速的现金流,对于公积金支付都存在一定的歧视,在同等条件下,全款购买会更加优先,而真正的刚需群体往往难以实现全款的要求。所以,就要求政府从制度上强制要求将房屋首先满足刚需人群,不惜一切代价保证房屋以满足居住为第一目的。

长沙市的差别化调控值得我们借鉴,而它的精细化调控也是一大亮点。

众所周知,政策总是好的,但是落实过程中,由于牵扯的利益群体多,交易成本大等等原因,都会降低政策的效果。其实房地产政策落实,关键在于规范房企的行为,而长沙就注意到了这个细节问题。

长沙要求取得预售许可证的商品房项目,必须在预售许可后10日内一次性公开销售全部预售房源,杜绝开发商通过分批销售,捂盘惜售等方式囤积房源,哄抬房价。对于市场中滋生的严重损害消费者权益的不合理收费,长沙严令禁止房企收取备案价格范围之外的电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用。而对于最容易出现的“公积金歧视”问题,长沙要求企业预(现)售商品房时,不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款,不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。

窃以为,长沙市的差别化调控和精细化调控相结合,让房价保持在一个稳定的区间,推进了房屋回归居住属性,而这一政策调控方针,未来有望成为一个趋势,也值得各个新兴城市学习。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

来源:   作者:   编辑: admin
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